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아파트, 오피스텔, 상가 등의 분양계약을 체결한 후 후회되는 경우, 계약을 해제하거나 계약금을 반환받을 수 있을까?
이 글에서는 분양계약 철회 및 해제 가능성, 계약금을 돌려받을 수 있는 경우, 법적 근거 등을 정리해 보겠습니다.
1. 방문판매법에 따른 청약철회 – 14일 이내 계약 취소 가능
만약 방문판매 또는 전화권유판매 방식으로 분양계약을 체결했다면, 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법) 제8조에 따라 계약서를 받은 날부터 14일 이내에 청약철회가 가능합니다.
📌 ✔ 방문판매법 적용 사례
✅ 분양대행사 직원의 전화를 받고 모델하우스를 방문하여 계약 체결한 경우
✅ 전화나 SNS 광고 등을 보고 유인되어 방문 후 계약한 경우
👉 이 경우 계약서를 받은 날로부터 14일 이내에 계약을 철회하면 계약금 전액을 반환받을 수 있습니다.
📌 ✔ 추가적인 청약철회 가능 조건
- 계약서에 청약철회 안내 문구가 없었다면
→ 철회 가능성을 안 날부터 14일 이내에도 청약철회 가능!
💡 즉, 방문판매나 전화권유판매 방식이라면 14일 이내에 계약을 철회하고 계약금을 전액 돌려받을 수 있습니다.
(단, 직접 모델하우스를 방문해 계약을 체결한 경우 방문판매법 적용이 어려울 수 있음)
2. 단순 변심으로 계약 해제할 경우 – 계약금 포기해야 함
방문판매법이 적용되지 않는 경우, 단순 변심으로 계약을 취소하는 것은 어렵습니다.
특히 분양계약서는 매매계약의 성격을 가지므로 민법의 해약금 규정이 적용됩니다.
📌 ✔ 민법 제565조(해약금 규정)
- 계약 체결 후 당사자 간 특별한 약정이 없는 한
매수인은 계약금을 포기하면 계약 해제 가능 - 반대로 매도인은 계약금의 2배를 반환하면 계약 해제 가능
💡 즉, 계약금은 계약 이행 의사를 보장하는 역할을 하므로, 계약을 해제하면 계약금은 돌려받기 어렵습니다.
👉 단순 변심으로 계약을 해제하는 경우 계약금은 몰취 됩니다.
3. 착오나 기망(사기)에 의한 계약 취소 가능 여부
계약금을 포기하지 않고도 계약을 취소할 수 있는 방법은 착오 또는 기망(사기)에 의한 계약 취소입니다.
이 경우 계약 자체가 처음부터 무효가 되므로 계약금 전액을 돌려받을 수 있습니다.
✅ (1) 착오에 의한 계약 취소
📌 ✔ 착오에 의한 계약 취소 요건 (민법 제109조)
- 계약자가 중요한 사항에서 중대한 착오를 했을 것
- 예: 대출이 가능하다고 믿고 계약했지만, 실제로 대출이 불가능했던 경우
- 그 착오가 상대방(분양대행사, 시행사)에 의해 유발된 경우
- 예: 분양대행사가 "100% 대출 가능"하다고 설명했지만, 실제로 대출이 거절된 경우
📌 ✔ 실제 사례 (서울중앙지방법원 2023. 10. 31. 판결)
- 분양대행사 직원이 중도금 대출이 가능하다고 설명하여 계약했으나, 대출이 거절된 경우
- 계약자가 분양계약서에 **자금조달 방법(대출 포함)**을 명확히 기재했다면, 착오를 이유로 계약 취소 가능
- 법원은 착오로 인한 계약 취소를 인정하고 계약금을 반환하도록 판결
💡 즉, 대출 가능 여부, 조망권, 개발 계획 등 중요한 사항에서 착오가 있었다면 계약을 취소할 수 있습니다.
✅ (2) 기망(사기)에 의한 계약 취소
📌 ✔ 기망(사기) 행위의 요건 (민법 제110조)
- 거래의 중요한 사항에 대해 고의로 허위 사실을 알렸을 것
- 허위 정보에 속아 계약을 체결했을 것
📌 ✔ 법원 판례 (대법원 2009. 3. 16. 판결)
- "상품 선전·광고에서 거래의 중요한 사항에 대해 허위 정보를 제공한 경우 기망행위에 해당"
- 단, 일반적인 광고 과장은 허용되나, 신뢰를 저버릴 정도의 허위 정보 제공은 기망으로 인정
📌 ✔ 기망행위로 계약 취소가 가능한 경우 예시
✔ "신설 역이 곧 개통될 예정" → 실제로 개통 계획이 없음
✔ "앞이 막히지 않는 조망권 보장" → 실제로는 건물이 들어설 예정
✔ "전용면적 85㎡" → 계약서에는 75㎡로 기재
💡 즉, 분양대행사가 중요한 사실을 허위로 설명한 경우, 기망을 이유로 계약 취소가 가능합니다.
👉 이 경우 계약금도 전액 반환받을 수 있음!
4. 계약 취소를 위해 입증해야 할 사항
✔ 착오로 인한 취소
- 계약 당시 분양대행사가 설명한 내용을 입증할 자료 (문자, 녹음, 계약서 등)
- 대출 가능 여부, 개발 계획 등에 대한 공식 문서
✔ 기망(사기)으로 인한 취소
- 분양 광고, 홍보 자료, 계약서 내용 비교
- 계약 당시 분양대행사 직원의 허위 설명이 담긴 녹취록
💡 즉, 계약을 취소하려면 객관적인 증거(문서, 녹음 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
📌 결론 – 분양계약 취소 및 계약금 반환 가능 여부 정리
✔ 방문판매(전화권유판매) 방식이라면?
→ 계약 후 14일 이내 청약철회 가능 (계약금 전액 반환)
✔ 단순 변심이라면?
→ 계약금 포기해야 해제 가능 (민법 제565조)
✔ 착오(예: 대출 불가)로 인한 계약 취소?
→ 입증 가능하면 계약 취소 및 계약금 반환 가능
✔ 기망(예: 허위 광고)으로 인한 계약 취소?
→ 허위 설명 입증 시 계약 취소 및 계약금 반환 가능
🚀 즉, 계약 후 14일이 지나면 단순 변심으로 계약금을 돌려받기 어렵지만, 착오 또는 기망이 입증되면 계약 취소 및 계약금 반환이 가능합니다.
📢 분양계약을 체결할 때는 반드시 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 중요한 사항(대출, 조망권 등)은 녹음이나 문서로 남기는 것이 필요합니다!